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“三線四檔”頒布一年 房地產行業哪些變化值得一看

2021年08月27日 07:13   來源:中國消費者報   

  去年8月,針對重點房企資金監測和融資管理的“三線四檔”政策出臺。按照監管要求,到2023年6月底,試點房企“三道紅線”指標必須全部達標;2023年底所有房企實現達標。如今,“三線四檔”政策出臺已經一年。在這一年里,房企都做了哪些努力?效果如何?行業經歷了哪些變化?記者對此進行了采訪。

  “三線四檔”影響深遠

    “行業發展的最佳窗口期已經過去,房地產公司依賴融資杠桿彎道超車的時代已經一去不復返!边@是接受《中國消費者報》記者采訪的一位TOP10房企高管對于房地產行業新形勢的判斷。之所以這么說,在他看來,完全是由于“三線四檔”政策的出臺給行業帶來了深刻的影響與變革。

  所謂“三線四檔”,是指2020年8月住建部、央行召開重點房地產企業座談會,12家房企出席會議。會上提出三個監管要求,即“三道紅線”:剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍。根據“三道紅線”踩線的條數,監管部門將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理,每降低一檔,有息負債規模增速上限增加5%,即使是處于綠檔位置的房企,有息負債年增幅也不得超過15%。而“踩線”數量越多,房地產企業面臨的降杠桿壓力越大。按照監管要求,從今年1月1日起,房企正式進入降杠桿測試期。到2023年6月底,12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標,2023年底所有房企實現達標。這一舉措被認為是顛覆了房地產行業過去發展的底層邏輯,一時間在行業內引發了極大的震動。

  貝殼研究院策略分析師賈莎莎對《中國消費者報》記者表示,如按照“三線四檔”有息負債增長規模的要求統計,僅TOP60上市房企每年預計將少增長約9371億元的有息負債。這將極大有利于房地產行業穩健經營,有效預防系統性金融風險,同時優化全社會資源配置。

  調控效果加速顯現

  “三線四檔”政策出臺已經一年,調控效果相當顯著,不少房企的財務情況得到改善,不僅控制了總有息負債規模的增長,債務結構也優化顯著,還有部分企業快速下降至黃檔甚至是綠檔。

  克而瑞研究中心日前發布的報告顯示,根據其監測的99家重點房地產企業財務情況來看,現金短債比和凈負債率兩項指標相比2020年上半年均有明顯改善,尤其是凈負債率的平均值,相比2020年上半年下降了55個百分點。

  從不同的顏色檔位來看,處于綠檔的房企明顯擴容,與去年年中的13%相比,占比上升了22個百分點,達到了35%;黃檔房企占比下降,相比去年年中下降了6個百分點,至45%;此外橙檔、紅檔房企占比也有所下降,分別下降至9%、11%。

  整體來看,自“三線四檔”政策出臺以來,99家樣本房企中有41家房企成功降檔,其中24家成功回歸綠檔。在降檔的房企中,降一檔的有35家,降兩檔的有5家,有一家房企成功連降三檔,直接從紅檔企業變為綠檔企業。此外,在2020年踩線的房企中還有部分已提出了降檔時間表,大多規劃未來3年內力爭“三道紅線”的全部達標。

  據央行披露,2021年二季度末,房地產貸款余額50.8萬億元,同比增長9.5%,低于各項貸款增速2.8個百分點,比上年末增速低2.2個百分點。賈莎莎告訴《中國消費者報》記者:“一方面,房地產貸款增速在持續下降;另一方面,工業中長期貸款增速繼續提升以及綠色貸款增長速度加快,說明金融資源在社會分工的角色中達到了更好的均衡,為全社會高質量的經濟發展奠定了堅實的金融基礎!

  倒逼房企專注產品升級

  以前,房地產行業發展主要依靠融資來驅動投資,對融資依賴度較高!叭四檔”政策對于長期“高融資、高負債、高杠桿”發展的房企來說,無疑是近年來最重磅的政策之一。

  北京房協副秘書長陳志對《中國消費者報》記者表示,“三線四檔”是房地產行業調控由需求端向供應端的重要調整,將成為房地產調控長效機制中的重要舉措,預計該項政策在未來的執行階段,適用范圍和指標維度會“更廣更深”,監管執行力度會“只嚴不松”。

  進入2021年,房地產調控政策更加精準、高頻,政策之間相互補充、相互影響,形成合力,短期內房企壓力倍增,但從長期看,則會加快房企的轉型升級,努力尋找合適的定位與發展的契機。

  克而瑞研究中心分析師房玲對《中國消費者報》記者表示,對房企而言,發展規模以及所在的梯隊會相對固定,留給企業在傳統賽道上彎道超車的機會越來越小,房企拿地失誤的容錯率會越來越低,絕大多數房企會選擇聚焦主業。尤其是在銷售方面,盡快回款顯得更加重要,這將倒逼房企對項目運營管理更為標準化和精細化,對項目品質的關注將提高,升級迭代產品成為關鍵。

  房玲認為,房地產行業正在發生深度重構,結合我國“十四五規劃”的戰略方向,房企可以在租賃市場、物管服務、社區養老、城市更新、數字經濟等更細分的領域中尋求更大的發展機遇,布局企業新的增長曲線。

(責任編輯:王惠綿)

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