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深圳學區房“擠泡沫” 昔日抱團漲價小區走冷

2021年08月27日 07:46   來源:中國證券報   

  一則條例讓硬氣的深圳學區房業主“蔫了”。

  深圳日前明確擬推行大學區招生條例,疊加2月指導價政策影響,“頂流”學區房“跌落神壇”:降價近400萬元仍無人接盤,拍賣價格接近市場價七折還流拍,成交量縮水近九成……

  新政出臺后,買賣雙方心理出現微妙變化——從前抱團漲價的深圳業主“慌了”,急賣的多次調低報價,不急賣的也陷入“降價恐慌”;從前看著掛牌價跳漲的置業者“不慌了”,急買的有了更多房源選擇和議價空間,不急買房的則選擇觀望,期待房價再擠出一些“泡沫”。

  “老破小”學區房降價

  穿過昏暗的樓道,打開房門,映入眼簾的是深圳羅湖區“高端”學區房的模樣:30多平方米的一居室里,簡陋的房間、廚房、廁所一覽無余,最扎眼的莫過于豎立在客廳中間的“擎天柱”——一根直徑約10厘米、油漆剝落的排水管道。

  如果不是中介李明生(化名)介紹,怎么也想象不到這樣的“老破小”,當前售價接近600萬元,而且“賣點十足”!斑@套是小區里最便宜的,業主急賣,比上次成交的同戶型便宜了50多萬元!彼榻B,這個小區是金麗豪苑,帶著深圳中學的學位。

  值得注意的是,金麗豪苑曾是“當紅炸子雞”——去年四季度,小區房價漲幅達67%,位列深圳樓盤漲幅榜首,仍“一房難求”。

  此次業主降價的主要原因是急賣,深圳學區房新政對市場的影響不可小覷。7月30日《深圳經濟特區社會建設條例(草案征求意見稿)》出臺,提出推行大學區招生和辦學管理模式,建立義務教育學校教師交流制度,以合理均衡配置教育資源。

  “政策消息出來后,急賣的業主開始降價,降價幅度在20萬元至30萬元?傮w來說,降價房源并不多!崩蠲魃f。貝殼APP數據顯示,該小區當前放盤量為47套,降價房源3套左右。

  代理福田區石廈片區的中介劉旭(化名)同樣覺得降價不是特別明顯!跋⒊鰜碇蟮艘恍,報價少了8萬至10萬元!彼硎,片區放盤量100多套,降價的大概有七八套。

  在劉旭看來,降價不明顯是因為片區學位不算太好,房子單價為10多萬元,在學區房里不算太高!鞍倩(片區)才是重災區,業主都在比著(價格)賣,掛牌價跌了15%!彼f。

  “頂流”受冷遇

  百花片區是所謂的深圳學區“頂流”,片區內集聚了實驗小學、百花小學、實驗中學等名校。片區內的國城花園曾在2021年初曝出32萬元/平方米的天價成交單價。

  “新政對百花的影響很大!痹撈瑓^的中介陳凡(化名)告訴中國證券報記者,最直觀的感受就是掛牌價降了、成交少了、放盤多了。

  8月初,百花片區內的長城大廈一套法拍房七折出售還流拍,該房面積為104.7平方米,起拍價1084萬元,折合單價10.4萬元/平方米,但該小區房產市場單價為14萬元至15萬元。

  8月20日,這套房源二次拍賣終于成交。二拍僅有5人參與,最后以1035萬元成交,單價9.89萬元/平方米,低于該樓盤10萬元/平方米的指導價。法拍房因為潛在風險較大,低于市場價成交正常,但低于指導價成交就很不尋常了。

  降價個例層出不窮,是否是普遍現象?陳凡透露,急賣的普遍都要降價,但學區房以自用為主,不著急換房的則選擇觀望,因此中介平臺上顯示的降價房源較少。

  值得注意的是,即便急賣業主誠意降價,也不見得有人接盤!艾F在很多業主想降價,問題是降200萬元都不一定有客戶愿意接手。在政策不明朗之前,無論怎么降,買家大部分都保持觀望狀態!标惙舱f。

  陳凡所說的政策不明朗,是指大學區制度如何執行尚未明確。據當地媒體報道,《條例》研究和起草組成員熊義剛解讀稱,深圳大學區政策基礎是“入學積分制”,按照志愿次序和積分高低進行錄取,與北京“搖號積分制”不同。但具體如何積分,目前尚未有政策明確。

  放盤量增加是陳凡感受到的另一個明顯變化!敖谂馁u房多了,之前有一些業主買學區房投資,2020年以來生意不好做,月供還不上,降價又沒有客戶出手,就走法拍(途徑)了!标惙舱f,片區內放盤量也在積壓,因為能接盤的人少了。

  學區房價值將打折扣

  《條例》一出,討論熱烈,受訪專家表示,名校依然會存在,但在大學區制度下,原有的學區房價值將大打折扣,房價出現下跌將是大概率事件。

  “《條例》將會對長期彌漫的學區房炒作之風形成非常大的沖擊。但條例并沒有說取消名校,名校還會存在,學區房還會存在,對此我們應當保持理性!敝袊鞘薪洕鷮<椅瘑T會副主任宋丁說。

  他表示,以往買了學區房,幾乎百分之百可以上名校,但在大學區制度下,這種“百分百”的好處不存在了。想以畸高的房價把房子賣出去已經不可能了,學區房炒作現象將大幅減少。

  “整個市場對超高學區房價格存在明顯泡沫現象形成共識!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。在學區房新政擬出臺和二手房指導價政策影響下,深圳超高價學區房正在“擠泡沫”。

  “深圳還在大力增加住房供給,需求端供給端同步推進,深圳的學區房降溫是長期趨勢!崩钣罴伪硎。

(責任編輯:王婉瑩)

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